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2022土地交易、商用不動(dòng)產(chǎn)「倒退嚕」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-28

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2022年商用不動(dòng)產(chǎn)年度交易總額約1,307億元，較2021年小跌13％。土地年度交易額約1,613億元，年減46％，不但是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。

高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認(rèn)為，通膨及升息等兩大議題在2023年並不停歇，投資人以靈活的投資策略因應(yīng)變局的發(fā)生。住宅市場「量縮價(jià)修」回歸基本面，中南部漲幅較大的區(qū)域，會(huì)出現(xiàn)拋售潮

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】高力國際2022年12月28日發(fā)布「2022年第四季商用不動(dòng)產(chǎn)及土地投資調(diào)查」，面對經(jīng)濟(jì)放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因，2022年商用不動(dòng)產(chǎn)與土地兩大交易市場均出現(xiàn)萎縮，甚至土地年度交易額退回到2018年的交易水準(zhǔn)，其中2022年商用不動(dòng)產(chǎn)年度交易總額約1,307億元，較2021年小跌13％。土地年度交易額約1,613億元，年減46％，不但是近4年來首度跌破2千億元，更是自2018年以來，近5年最低。

高力國際副董事總經(jīng)理黃正忠表示，2022年房市利空浮現(xiàn)，尤其臺(tái)灣央行四度升息所帶來的影響，使得商用不動(dòng)產(chǎn)買氣在下半年轉(zhuǎn)弱。若將交易表現(xiàn)分為上下半年，也可以看出2022上半年有壽險(xiǎn)公司出手購置臺(tái)中市商辦大案，推升辦公室交易額；但下半年開始，受到升息拉高報(bào)酬率的影響，投資型買方產(chǎn)品偏好則轉(zhuǎn)為廠辦。以全年來看，交易佔(zhàn)比最大的是廠辦大樓共計(jì)445億元，其次為辦公室的415億元。2022年臺(tái)北市勇奪交易王寶座，交易額達(dá)590億元，較2021年增加30億元；臺(tái)中市的202億元與桃園市的163億元分別位列二三名。

從買方類型來看，2022年製造業(yè)及科技業(yè)等自用型買盤趨緩，總計(jì)買入383億元；反觀金融保險(xiǎn)業(yè)2022年共計(jì)出手461億元，於臺(tái)北市、桃園市及臺(tái)中市都有買進(jìn)帶租金收益的商辦或廠辦大樓。因此，2022年的前十大商用不動(dòng)產(chǎn)指標(biāo)交易案中，金融保險(xiǎn)業(yè)者便占有5個(gè)名次，尤其前兩大交易案七期豐邑市政核心大樓及內(nèi)湖精英電腦大樓均是由中國人壽取得。

相較商用不動(dòng)產(chǎn)買家的謹(jǐn)慎出手，2022年土地買氣明顯大幅衰退，高力國際研究部董事梁儀盈說明，2022年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動(dòng)能下，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮的最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現(xiàn)單季僅百億的交易額。尤其一向身為土地交易最大買方的建商，2022年買入814億元，僅貢獻(xiàn)50％的交易額，遠(yuǎn)低於2021年的72％；不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉(zhuǎn)為合建、公辦都更、聯(lián)開或地上權(quán)開發(fā)等。從區(qū)域來看，近幾年居於土地交易王寶座的臺(tái)中市，2022年買氣大幅滑落，由2021年的825億元大跌至2022年的182億，跌幅近8成，係六都中量縮最明顯的。

少了建商支撐的土地交易市場，土地使用類型也有所消長，住宅與商業(yè)用地買氣同步下滑，反觀工業(yè)用地及產(chǎn)專用地則逆勢崛起，支撐全年土地交易，交易金額來到729億元，佔(zhàn)整體的45％。從2022年前十大土地指標(biāo)交易案例來看，有4筆是工業(yè)用地及產(chǎn)專用地。

再來觀察2022年工業(yè)地產(chǎn)買氣，2022年雖然受到全球景氣不佳導(dǎo)致臺(tái)灣出口放緩，連帶影響製造業(yè)廠商擴(kuò)張動(dòng)能，但全年工業(yè)地產(chǎn)交易仍有1,432億元，較2021年小幅下滑13％，其中自用需求的製造業(yè)仍是最主要買家，區(qū)域上則以桃園市為投資布局或自用擴(kuò)廠的首選。

展望2023年，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)預(yù)測機(jī)構(gòu)都一致認(rèn)為來年的全球經(jīng)濟(jì)及臺(tái)灣景氣將放緩，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)前景不明，且通膨及升息等兩大議題在2023年並不停歇，所幸經(jīng)過2022年的洗禮，投資人深知以靈活的投資策略因應(yīng)變局的發(fā)生，而國境的解封也替沉寂已久的零售及飯店市場，提供發(fā)展利基。對投資人而言，2022年央行升息2.5碼，壽險(xiǎn)業(yè)要求收益率已由年初的2.059％提升到年底的2.72％，勢必加深壽險(xiǎn)業(yè)購買物件難度，交易區(qū)域及產(chǎn)品將改變，除了精華區(qū)的商辦或廠辦等核心資產(chǎn)之外，收益率較高的帶租約工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也是選項(xiàng)。而自用族群或高端資產(chǎn)買方，建議可趁2023年的變局掌握逢低買進(jìn)的時(shí)機(jī)，積極出價(jià)進(jìn)軍商用不動(dòng)產(chǎn)。土地市場方面，面對新一輪打房政策、以及信用管制的暫不退場，土地交易市場恐持續(xù)冷卻，建商可朝政府聯(lián)開、都更或地上權(quán)開發(fā)尋找商機(jī)。